Procédure
Sinistres et assurance Dommage-Ouvrage
Souscrire la DO avant l'ouverture du chantier, déclarer un sinistre et obtenir le préfinancement des travaux : le régime Spinetta vu du maître d'ouvrage, sans attendre que les responsabilités soient tranchées.
Souscrire la DO avant l'ouverture du chantier, déclarer un sinistre, obtenir le préfinancement des travaux sans chercher le responsable : le régime Spinetta côté maître d'ouvrage.
L'assurance dommages-ouvrage est l'assurance de celui qui fait construire ou rénover lourdement : elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale, sans que le propriétaire ait à démontrer la faute d'une entreprise. Instituée par la loi du 4 janvier 1978 (loi Spinetta) et encadrée notamment par l'article L.242-1 du Code des assurances, elle est le pendant, côté maître d'ouvrage, de l'assurance de responsabilité décennale des constructeurs. Sa force n'est pas d'indemniser « un jour » : c'est de payer vite, puis de se retourner contre les responsables.
Contenu fourni à titre informatif et pédagogique. Il ne se substitue ni au Code des assurances, ni aux conditions particulières de votre police, ni à un conseil d'assureur ou d'avocat. Les délais, exclusions et formalités varient selon les contrats. Vérifiez toujours votre police et, en cas de sinistre, déclarez sans attendre.
Champ d'application
Qui doit souscrire, pour quels travaux ?
La DO n'est pas une option de confort : c'est l'assurance obligatoire du maître d'ouvrage, avec une exception limitée.
Qui doit souscrire
L.242-1 du Code des assurances impose au maître d'ouvrage de souscrire la DO avant l'ouverture du chantier (propriétaire, vendeur, promoteur, mandataire). Le défaut d'assurance obligatoire est un délit (L.243-3 : jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 75 000 €). Ces sanctions pénales ne s'appliquent ni au particulier qui construit un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par sa famille, ni aux personnes morales de droit public. Pour un bailleur ou une foncière, la souscription n'est donc pas optionnelle.
Quels travaux
Les ouvrages de bâtiment soumis à la responsabilité décennale (article 1792 du Code civil) : construction neuve, extension, réhabilitation lourde affectant le clos, le couvert ou la structure, éléments d'équipement indissociables. Un simple rafraîchissement intérieur ou un remplacement d'équipement dissociable n'entre généralement pas dans le champ.
Quand le sinistre « ouvre » la police
La DO joue après la réception, pendant dix ans, pour les désordres de nature décennale. Avant réception, ce sont plutôt les garanties de parfait achèvement, les polices tous risques chantier et les responsabilités contractuelles qui interviennent. Un désordre apparu pendant le chantier se déclare aussi, mais le circuit n'est pas le même.
Avant le chantier
Quand et comment souscrire
La police se place avant l'ouverture du chantier. Tout le reste — financement, recours, revente — s'appuie sur cette date.
Avant l'ouverture du chantier — pas après
La police doit être souscrite avant le début des travaux. Une DO « rattrapée » en cours de chantier est chère, parfois refusée, et laisse une période découverte. L'ouverture de chantier (DOC, premier coup de pioche, installation de base vie) est le point de non-retour.
Ce que l'assureur demande
Description de l'opération, montant des travaux, plans, CCTP, liste des intervenants avec attestations d'assurance décennale à jour, permis de construire, éventuellement études de sol. Des attestations décennales manquantes ou hors activités déclarées sont le premier motif de retard — ou de réserve.
Attestation à exiger dès la souscription
Conservez l'attestation DO, les conditions particulières et la date d'effet. Joignez-la au dossier de l'opération. À la revente dans les dix ans, l'acquéreur, devenu bénéficiaire, la demandera. Si aucun assureur n'accepte de garantir l'opération, le Bureau central de tarification (BCT) peut imposer un tarif à l'assureur désigné.
Lien avec le financement
Banques et investisseurs exigent presque toujours l'attestation DO avant de débloquer les fonds. Traiter la souscription en même temps que la consultation des entreprises, pas la semaine de démarrage.
Périmètre
Ce qui est couvert, ce qui ne l'est pas
Le champ de la DO est celui de la décennale : solidité et impropriété à la destination — pas l'esthétique, pas l'entretien.
Ce qui est couvert : le champ de la décennale
Les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement indissociable, le rendent impropre à sa destination (article 1792 du Code civil). Exemples typiques : fissures structurelles, défaut d'étanchéité de toiture-terrasse rendant les locaux inhabitables, affaissement de plancher, rupture d'un élément indissociable.
La période de garantie
La DO court après l'année de parfait achèvement et s'éteint dix ans après la réception — soit neuf ans d'effet « plein » (Service-Public, F2032). Pendant l'année de GPA, elle peut néanmoins être saisie si l'entrepreneur n'exécute pas les réparations après mise en demeure, ou pour des désordres décennales déjà réservés à la réception. Un PV de réception sans date rend le point de départ contestable.
Exclusions fréquentes
Usure normale, défaut d'entretien, usage anormal, dommages esthétiques sans atteinte à la solidité ni à la destination, catastrophes naturelles relevant d'un autre régime, dommages immatériels purs (perte d'exploitation) sauf extension, travaux non déclarés à la souscription. Un dégât des eaux sur un équipement dissociable n'est pas, à lui seul, un sinistre DO.
Ce que la DO n'est pas
Ce n'est pas une tous risques chantier (dommages pendant les travaux), ni une décennale (responsabilité des entreprises), ni une multirisque immeuble (incendie, dégât des eaux d'exploitation). Chacune a son moment. Les superposer sans les distinguer fait déclarer au mauvais assureur et perdre des délais.
Qui fait quoi
Les rôles autour du sinistre
Vous déclarez et vous encaissez. L'assureur préfinance. Les entreprises répondent ensuite, pas avant.
Maître d'ouvrage (souscripteur / assuré)
Il souscrit la DO avant l'ouverture du chantier, déclare le sinistre à l'assureur DO, laisse l'expert accéder, arrête les travaux de réparation proposés et encaisse l'indemnité. Il n'a pas à assigner les entreprises pour être indemnisé.
Assureur dommages-ouvrage
Il instruit la déclaration, désigne l'expert, se prononce sur la garantie dans les délais légaux, propose une indemnité et préfinance les travaux. Ensuite, il exerce ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs décennales.
Expert DO
Mandaté par l'assureur DO (pas par vous). Il constate les désordres, dit s'ils sont de nature décennale, estime le coût de remise en état. Vous pouvez vous faire assister d'un expert d'assuré : cela n'arrête pas le délai de l'assureur.
Constructeurs et leurs décennales
Entreprises, maître d'œuvre, bureau d'études, fabricants : leur responsabilité décennale demeure. Ils n'ont pas à « accepter » la DO pour que vous soyez payé. Ils seront recherchés ensuite, dans le recours de l'assureur DO.
Sinistre
Déclarer un sinistre, pas à pas
Le délai se compte à partir de votre déclaration, pas à partir du moment où les entreprises auront fini de se renvoyer la balle.
- 01
Constater et déclarer dans le délai du contrat
Photos datées, mesures conservatoires si besoin. Le délai de déclaration est fixé au contrat ; il ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés (Service-Public). Envoyer la déclaration en RAR ou envoi électronique recommandé, à l'adresse de l'attestation. Après revente, c'est l'acquéreur, bénéficiaire de la police, qui déclare.
- 02
Compléter le dossier sous 10 jours si l'assureur le demande
À réception, l'assureur a 10 jours calendaires pour réclamer les pièces manquantes (L.242-1). Tant que le dossier n'est pas constitué, les délais de 60 et 90 jours ne courent pas. Joindre d'emblée : PV de réception, attestation DO, description des désordres, photos. En période de GPA, joindre aussi la mise en demeure faite à l'entreprise.
- 03
Expertise et décision sous 60 jours
Sur dossier constitué, l'assureur a 60 jours calendaires pour expertiser, communiquer le rapport et notifier s'il prend le sinistre en charge. En dessous de 1 800 € de dommages, l'expert n'est pas obligatoire et le délai de réponse tombe à 15 jours. Si les 60 jours sont dépassés, vous pouvez engager les travaux après en avoir informé l'assureur : il ne peut plus contester la nature des désordres et doit indemniser, avec intérêts au double du taux légal.
- 04
Offre d'indemnité sous 90 jours, règlement sous 15 jours
L'offre doit arriver dans les 90 jours calendaires de la déclaration constituée (15 jours sous 1 800 €). En cas de difficultés exceptionnelles, un délai supplémentaire peut être proposé, plafonné à 135 jours. Une fois l'offre acceptée, le versement a lieu sous 15 jours. Aucune franchise n'est due (clauses-types, A.243-1).
- 05
Si l'offre est insuffisante
Vous pouvez exiger une avance au moins égale aux trois quarts de l'offre, versée en une fois sous 15 jours, puis engager les travaux en informant l'assureur. Les discussions de quantum ne doivent pas laisser le bâtiment se dégrader.
- 06
Informer les constructeurs, sans en faire un préalable
La mise en demeure des entreprises reste utile (GPA, recours). Elle n'est pas la condition de la DO, sauf pendant l'année de parfait achèvement où l'assureur peut exiger la preuve que l'entrepreneur n'a pas réparé. Ne retardez pas la déclaration « le temps de voir ».
La force de la DO
Préfinancer sans chercher le responsable
C'est tout l'objet du régime Spinetta côté maître d'ouvrage : être payé vite, puis laisser l'assureur exercer les recours.
Payer d'abord, chercher le responsable ensuite
C'est la raison d'être de la DO. Le propriétaire n'a pas à avancer les fonds de la réparation décennale, ni à gagner un procès contre l'entreprise avant d'être indemnisé. L'assureur préfinance, puis se retourne contre qui de droit.
Pas de discussion de faute à l'entrée
La question posée à l'expertise DO n'est pas « qui a mal fait ? » mais « le désordre est-il de nature décennale et quel est le coût de remise en état ? ». La répartition entre entreprises se joue au recours, pas à votre indemnisation.
Mesures conservatoires
Si l'urgence l'exige (sécurité, aggravation), des travaux conservatoires peuvent être engagés et présentés à l'assureur. Documentez-les. L'urgence n'autorise pas à reconstruire tout l'ouvrage sans en parler.
Ce que vous ne devez pas faire
Financer vous-même « pour aller plus vite » sans accord, accepter une réparation cosmétique de l'entreprise en échange d'un retrait de déclaration, ou laisser passer les délais de police. La DO est un droit : encore faut-il l'exercer.
Autour de la police
DO, décennale et réception
Trois horloges distinctes. Les mélanger, c'est déclarer au mauvais assureur et perdre des mois.
Réception de chantier
Elle fait courir les garanties légales (parfait achèvement un an, bon fonctionnement deux ans, décennale dix ans) et la DO. Un PV avec réserves ne bloque pas la DO pour les désordres décennales apparus ensuite ; en revanche, une réserve non levée et un désordre de même nature se mélangent facilement. Soyez précis à la réception.
Décennale des entreprises
Obligation d'assurance des constructeurs (L.241-1 du Code des assurances). Elle indemnise la victime via la responsabilité de l'entreprise. Sans DO, vous devriez l'actionner vous-même, souvent longtemps. Avec DO, c'est l'assureur DO qui l'actionne, après vous avoir payé.
Les deux polices se parlent, vous n'êtes pas l'arbitre
L'assureur DO et les décennales discutent expertises communes, quotes-parts, exclusions d'activité. Ces discussions ne doivent pas retarder votre indemnisation. Si l'on vous demande d'« attendre que les décennales se mettent d'accord », rappelez le calendrier légal de la DO.
TRC, parfait achèvement, multirisque
Pendant le chantier : tous risques chantier et responsabilité des intervenants. L'année qui suit la réception : parfait achèvement, à réclamer d'abord à l'entreprise. Au-delà, et pour les désordres décennales : DO. Un même immeuble peut donc avoir trois interlocuteurs selon la date et la nature du désordre. Qualifier avant d'écrire.
Traçabilité
Les pièces à produire et à conserver
L'expert DO demandera le dossier de l'opération avant même de monter sur le toit.
Police et attestation DO
Conditions générales et particulières, attestation, avenants, preuve de paiement de la prime. Sans attestation, un acquéreur ou un banquier considère que vous n'êtes pas garanti.
Dossier de l'opération
Permis, marchés, attestations décennales des intervenants, études de sol, plans, DOE, PV de réception avec ou sans réserves. C'est le dossier que l'expert DO demandera en premier.
Déclaration de sinistre et pièces de constat
Courrier de déclaration, AR, photos, témoignages d'occupants, éventuelle mise en demeure aux entreprises. Conservez une copie de tout ce qui part.
Rapport d'expertise et offre
Rapport, notification de garantie, offre d'indemnité, acceptation, factures de réparation. Ce dossier servira aussi si l'indemnité est contestée ou si un désordre réapparaît.
Points d'attention
Là où les choses dérapent
Six erreurs de maître d'ouvrage qui vident la DO de sa substance — ou empêchent de la déclencher.
Souscrire trop tard, ou pas du tout
Une DO absente au premier coup de pioche est une faute de maître d'ouvrage. Outre l'absence de préfinancement, certaines cessions et certains financements deviennent impossibles. Le coût de la prime est sans commune mesure avec un contentieux décennal autofinancé.
Attendre d'avoir « le responsable »
C'est exactement ce que la DO veut éviter. Chaque semaine perdue est un délai de police qui court, un désordre qui s'aggrave, un locataire qui s'impatiente.
Déclarer à la décennale de l'entreprise seulement
Utile en complément, insuffisant seul : vous sortez du circuit de préfinancement et vous devenez le chef d'orchestre d'un contentieux. Déclarez d'abord à la DO.
Une réception molle
Pas de PV, pas de date, réserves vagues (« finitions à revoir ») : le point de départ des garanties devient discutable. La réception (C. civ. 1792-6) se prépare comme un acte juridique, pas comme une visite de courtoisie.
Travaux modificatifs non déclarés
Un ouvrage substantiellement différent de celui décrit à la souscription peut être exclu. Informez l'assureur DO des avenants importants en cours de chantier.
Laisser l'entreprise « réparer à l'amiable » en silence
Une rustine sans déclaration laisse le désordre hors radar, sans trace, et parfois hors délai si ça réapparaît. Déclarez, puis acceptez une réparation sous contrôle de l'expert si elle est sérieuse.
Sources
Textes, normes et références
Les fondements cités dans cette fiche. Toujours vérifier la version en vigueur sur Légifrance ou auprès de l'organisme émetteur.
C. ass. L.242-1 et L.242-2
Obligation de DO, délais de 10 / 60 / 90 jours, offre, majoration d'intérêts en cas de retard.
C. ass. L.243-3
Sanctions pénales du défaut d'assurance ; exclusions de sanction pour le particulier bâtissant pour lui-même et les personnes morales de droit public.
C. ass. A.243-1, annexe II
Clauses-types : exclusions (dol, usure, défaut d'entretien, cause étrangère), absence de franchise.
C. civ. 1792, 1792-2 et 1792-6
Dommages de nature décennale ; éléments d'équipement indissociables ; réception.
C. ass. L.241-1
Assurance de responsabilité décennale des constructeurs — le recours de l'assureur DO.
Service-Public F2032
Synthèse officielle : souscription avant chantier, GPA puis 9 ans, procédure de sinistre, BCT.
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